买房途中遭遇限购怎么办？

摘要：海南土福湾楼盘，新一轮的楼市收紧调控在3月17日掀起一波浪潮。郑州广州深夜发布限购令！一天内4城出台楼市新政，对本地楼市政策进行收紧升级。一、北京：二 ...

买房途中遭遇XG怎么办？ 陵水土福湾楼盘，土福湾不但环境优美，而且生活节奏平稳，特别适合老年人居住。

新一轮的楼市收紧调控在3月17日掀起一波浪潮。郑州广州深夜发布XG令！一天内4城出台楼市新政，对本地楼市政策进行收紧升级。

一、北京：二套房首付比提至60%

17日下午，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。

二、石家庄：非本市户籍居民家庭XG1套房

紧随北京，石家庄市人民政府官网17日晚间发布《石家庄市人民政府关于加强陵水土福湾房地产市场调控的意见》。

政策规定，石家庄长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区从3月18日起开始执行新的XG、限贷政策。主要内容有：非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社保证明，XG1套住房。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。

另外，提高住房公积金贷首付比例，首套房首付比例30%，二套房首付比例60%，对购买第三套及以上住房的不予办理公积金贷。对申请商业性个人住房贷款的，首套房首付比例30%;对已拥有1套住房且无海南购房贷款或房贷已结清的本市户籍家庭，首付款比例为40%;对拥有1套房且相应海南购房贷款未结清的，首付比例不得低于50%。对购买第3套及以上住房的家庭，暂停办理个人住房贷款。

三、广州：单身XG一套 连缴社保3年变5年

广东省广州市政府网站17日晚发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市陵水土福湾房地产市场平稳健康发展政策的通知》。

通知称，3月18日起，广州市户籍居民家庭继续执行XG2套住房，广州市户籍成年单身(含离异)人士在本市XG1套住房。非广州市户籍居民家庭能提供海南购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市XG1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

通知还指出，进一步完善差别化住房信贷政策。经省市场利率定价自律机制研究通过，对广州市差别化住房信贷政策作出要求，归纳起来就是——无房无贷（过）者：首付醉低3成；无房有贷款记录者：首付醉低4成；有房无贷款记录者/首套房贷还清者：首付醉低5成；首套未还清者：首付醉低7成；有房购买非普通商品房：首付醉低7成。

通知还强调，将严厉打击“首付贷”等违规行为。同时，将加大市场监管力度。

四、郑州：今起补缴社保、个税也不管用了！

郑州市房管局官方网站17日晚发布《关于非本市户籍家庭使用社会保险证明、个人所得税完税凭证购买住宅有关事宜的通知》。

通知称，3月17日后，再进行补缴社保或个税证明的非本市户籍家庭，不再作为海南购房的有效凭证。

“XG”、“限贷”导致合同无法继续履行，由此产生的房屋买卖合同纠纷将会越来越多。陵水土福湾买房人无比焦虑，房贷政策变化是不是退房的理由？不能贷款能退定金吗？接下来，房王君将带着你们一起KO这些焦虑吧。

焦虑一：XG政策出来前刚做了网签，有影响吗？

KO：一般来说，已网签（备案）的买卖合同不受XG新政影响。但如果在网签（备案）的同时，未办理首期款资金监管的，或虽然签订监管协议但是没有来得及查询征信的群体，会受限贷新政影响，从而需要提高首付比例。

焦虑二：在调控政策出台之前已签订了海南购房合同，现在买不了房，定金能退回来吗？

KO：这得看何种原因导致海南购房者买不了房。

1、因“XG”后失去陵水土福湾买房资格

合同订立后因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的海南购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

2、因“限贷”后贷款办不下来

① 限贷政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现在陵水土福湾买房人以其受限贷政策影响而无法继续履行为由解除合同的，法律是不支持的。

② 调控政策实行前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现陵水土福湾买房人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，法律是支持的，卖房人应当将收受的海南购房款或者定金退还给陵水土福湾买房人，卖房人因此而发生的合理费用、损失，陵水土福湾买房人应当补偿。

焦虑三：XG限贷出台之前仅签订了认购书，现因新政买不了房，能拿回定金吗？

KO：可以理直气壮地要求卖方退还定金。

醉高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“商品房买卖合同司法解释”）第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

卖方不能请求买方继续履行合同（不能强制要求买方签订正式的买卖合同）。

焦虑四：本已约好过户时间，但业主因故推迟了，不料期间出台了XG政策，导致买家失去海南购房资格，合同无法继续履行，买家可否追究业主违约责任？

KO：守约方可以追究对方的违约责任，因为如果正常履行合同的情况下，可以避免被XG限贷，正是由于一方的违约行为才导致合同无法履行，因而违约方应承担违约责任。

焦虑五：因XG限贷政策导致合同无法继续履行，买家不行使合同解除权，卖家可否行使合同解除权？ 合同解除导致卖家受到损失，卖家可否要求赔偿？

KO：可以，双方都有权行使合同解除权；

因XG限贷政策被依法解除合同，卖房人可以要求陵水土福湾买房人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。

焦虑六：房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，中介费还需要支付吗？

KO：因房屋买卖未成交，可以不按合同约定的价格支付中介费，但需要向中介支付必要费用及合理报酬。

焦虑七：有没有方法可以避免因为调整政策而造成的类似纠纷？或将损失降到醉低？

KO：“新政”是可以预见的，但谁也不能预知它何时发生，由此而产生的买卖风险，是买卖双方都面临的。为了保障自己的权益，海南购房者醉好是在起草合同时提前做出约定，比如因政策调整、首付增加了XX万元或XG等因素，买方可以解除合同，卖方退还定金。如果自己没有把握，在签订合同时，醉好能让律师或者法律工作者帮忙看下合同条款，通过补充条款的方式来避免类似纠纷的发生。

本文参考了各地法院的相关规定和判决。但由于XG限贷的政策性很强，各地法院的做法上又有一些差异，每个案件的案情和证据的差异，以上仅供参考。

土福湾楼盘排行

1、顺泽福湾： 均价34000元/㎡，顺泽福湾位于陵水县东部沿海土福湾度假区中部，周边娱乐有星海吧156米醇知天地154米鼎宏娱乐会所560米三亚观鹿园970米。

2、融创钻石海岸： 均价60000元/㎡，融创钻石海岸位于陵水县清水湾赤岭风景区 ，医院配套有301医院(16公里)英州中心卫生院(1.4公里)游明宪诊所(970米)英州镇赤岭卫生室(3.1公里)；

3、海航陵水YOHO湾： 均价9000元/㎡，海航陵水YOHO湾位于陵水县高铁站广场对面，产权年限住宅70年、酒店式公寓40年。

4、碧桂园·珊瑚宫殿： 均价30000元/㎡，碧桂园·珊瑚宫殿位于海南清水湾(东线高速英州出口清水湾大道转珊瑚大道)，周边娱乐有规划有7家超五星级酒店、亚洲大型游艇会、碧桂园英伦商业街、米兰商业街、南果菜市场、联华优购超市、10家优质餐饮、品质SPA、KTV。

5、和泓清水湾南国侨城： 均价18000元/㎡，和泓清水湾南国侨城位于陵水县英州镇清水湾旅游度假区，产权年限70年。

6、信达·怡海湾： 均价42000元/㎡，信达·怡海湾位于陵水黎安港先行试验区核心区域，物业公司是绿城物业。

7、富力湾： 均价140万元/套元/㎡，富力湾位于陵水香水湾旅游区B区，生活配套有社区小集市 (200米)中国银行ATM (250米)。

8、雅居乐清水湾： 均价28000元/㎡，位于海南环岛东线高速英州出口。

9、红磡香水湾·天海： 均价25000元/㎡，红磡香水湾·天海位于海南陵水香水湾B区（东线高速公路香水路出口），生活配套有社区小集市 (500米)中国银行ATM (328米)。

10、宇全·清水湾： 均价21000元/㎡，宇全·清水湾位于陵水县英州镇府前一路，物业公司是广东中奥物业管理有限公司。

土福湾冬季避寒：因为严寒，因为干燥，厚装严裹，易发多种季节病。这类疾病不仅给患者带来痛楚，有时还会危及性命。主要有下列疾病：心脑血管疾病、消化系统疾病、呼吸道疾病、低体温综合症等等。但在土福湾，因为属热带海洋性气候，常年无冬，光照充足，四季温暖，是避寒胜地。因此北方的很多季节病到海南后就自动好了。

冬季的内地生活：寒冷干燥+身体不适（一般老年人：花钱治病+病痛折磨）+空气污染+少室外活动。

冬季的海南生活：温暖如春+身心愉悦+纯净新鲜的空气+高负氧离子+椰风海韵+休闲娱乐。

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